Logements collectifs – Division, Création de lots

Vous disposez d’un terrain, d’une petite maison ou même d’un garage et vous souhaitez rentabiliser cette superficie? Investir dans la construction de plusieurs appartements pourrait vous intéresser? Que ce soit un investissement locatif, un héritage ou la location de son ancienne résidence, la création d’appartements est la manière la plus efficace pour créer une belle rentabilité locative. Malgré un retour sur investissement de 10 à 20 ans, c’est une manière incontournable pour placer son argent ou améliorer ses revenus, aussi bien en tant qu’actif que retraité.

Division de lots, division de bien / terrain, création de lots et de copropriété, nous allons vous expliquer les principes essentiels à la bonne réussite de votre opération immobilière.

Déplafonnement des surfaces constructibles dans le Grand Paris

Les départements d’Île-de-France (Yvelines, Hauts-de-Seine, Essonne, Val-de-Marne, Seine Saint-Denis et Paris) sont en train de fusionner afin de créer une seule et même région pour optimiser le fonctionnement d’une des villes les plus denses d’Europe. Cette réorganisation offre aux investisseurs un grand potentiel immobilier : de nouveaux centres urbains se créent au cœur de ces territoires. Deux phénomènes créent une situation unique dans les zones du Grand Paris :

1-   La loi Alur votée en 2016 a supprimé le Coefficient d’Occupation du Sol (COS), ce qui signifie que la surface maximale constructible n’est plus dépendante de ce coefficient fixé par les mairies pour limiter la densification de leurs villes. Désormais, la surface maximale constructible ne dépend plus que de la hauteur maximale autorisée, des zones végétales minimum, des règles d’implantation définies par le Plan Local d’Urbanisme (PLU) et par le nombre d’emplacements réservés au stationnement.

2 –   La modification des PLU que les villes du Grand Paris ont progressivement adoptées pour créer des centres villes plus denses, notamment autour des futures gares du réseau ferré Grand Paris Express. Au total, ce sont 63 nouvelles gares et stations qui sont en cours de construction d’ici 2030. Les prix du mètre carré autour de ces futures gares va exploser! En quelques minutes, des villes comme Sèvres, Saint-Cloud, Gennevilliers, Clichy seront raccordées à La Défense, Cachan, Ivry, Bagneux, Malakoff, Orly, ou encore au plateau de Saclay, pôle universitaire ParisTech d’importance européenne.

Pour suivre ce mouvement, beaucoup de villes ont adapté leur PLU pour créer de nouvelles zones de fortes densités (hausse de la hauteur maximale constructible par exemple). De nombreux quartiers pavillonnaires peuvent désormais devenir des quartiers d’immeubles de logements collectifs de 5 à 7 étages ( comme le centre Paris).

Si vous possédez certains terrains, vous avez gagné au loto…

Un de nos clients, artiste de profession, possédait un bungalow à Malakoff, dans lequel il aimait se retrouver pour peindre. Il nous a contacté suite aux nombreuses propositions de rachat de son terrain qu’il a reçu de plusieurs promoteurs…. Une station du Grand Paris Express est en construction en face de sa maison. Spécialiste du secteur Grand Paris, notre agence a réalisé une étude de faisabilité, intégrant toutes les contraintes du PLU. Il était possible de construire sur son terrain, un immeuble de 6 étages comportant 22 appartements! La valorisation de cet immeuble est de 5 millions d’euros pour un coût de construction de 1,3 million d’éuros ! Si vous avez hérité d’un bien et que vous souhaitez le rentabiliser, une opération de création de collectif de ce type est la plus efficace.

Il est évident que la plupart des terrains intéressants ont déjà été racheté par des promoteurs immobiliers (Nexity, Icade, Bouygues, Eiffage, Vinci, Sogeprom, BNP Paribas, Franco-suisse, etc) ou sont en cours de transaction à l’heure actuelle. Cependant, des terrains plus petits, plus exigus, ou plus contraints n’intéressent pas les promoteurs car la rentabilité est moindre. Il y a dans ces terrains, pour des investisseurs avec une capacité d’endettement suffisante, un potentiel formidable à exploiter !

Étudier la faisabilité d’un immeuble de logement collectif  avec l’agence SERERO Architectes

Mais attention les écueils possibles sont nombreux sur ce type de projet,  si l’on ne réalise pas les études nécessaires en amont du projet. Il est possible d’éviter les échecs en suivant quelques règles et principes d’organisation fondamentaux : 

–   Avant d’acheter un terrain ou un bien pour un investissement de promotion immobilière, appelez un architecte D.P.L.G. / HMONP ! Celui-ci sera en mesure de visiter le bien, de se renseigner auprès des services d’urbanisme, d’étudier le PLU afin d’établir une étude de faisabilité. Ce travail consiste à étudier en détail les règles du PLU concernant l’implantation du ou des bâtiments sur une parcelle, les zones végétalisées, les emplacements de stationnement, l’accessibilité, la desserte des réseaux, etc. Ces quelques jours de travail sont essentiels car ils vous permettront de connaître précisément le volume maximum constructible de votre terrain et le nombre de logements à construire et leur surface.  

–   Étudier la division en lot : la division en lot permet d’envisager la revente des appartements à court ou moyen terme. Il faut savoir que la création de lots est soumise à des règles : un emplacement de stationnement par lot, surface de stockages des déchets, local vélos, etc. Ces éléments sont à anticiper car ils influencent l’aménagement des rez-de-chaussée et conditionnent parfois le nombre de logements que l’on peut créer.

–   Estimer le coût réel des travaux : cette étape est primordiale et de loin la plus importante. Ce calcul possède une marge d’erreur à ce niveau du projet, mais notre expérience auprès des 200 projets que nous avons réalisés nous permettent d’obtenir une marge d’erreur de l’ordre de 5 à 10%, ce qui est remarquablement précis à ce stade du projet.  Cette estimation est basée sur des prestations dites « basiques » et sur les informations connues de l’architecte. Il est fréquent qu’en rénovation, des “surprises” ou des aléas apparaissent en cours de chantier (toiture fuyante ou en mauvais état, remontées d’eau dans les murs, etc.). Nous pensons que le mètre carré le moins cher est celui que nous ne construisons pas (voir Le Luxe du minimal). Il est donc important d’optimiser les surfaces des plans afin que chaque mètre carré soit une surface réellement utile que vous puissiez louer ou revendre!

–   Estimer le coût global de l’opération : cette dernière étape consiste à prendre en compte les coûts annexes à la réalisation du projet. En dehors de l’achat du terrain, trois éléments sont à prévoir : – le coût de raccordement du terrain (eau, électricité, gaz, télécom, accessibilité),  – les études de conception architecturale et technique et de suivi de chantier ( de 10 à 15% du montant HT des travaux), – une provision pour les risques d’aléas de chantier ( de 5 à 7% du montant des travaux)

SERERO Architectes vous accompagne tout au long de votre  projet, de l’étude faisabilité, au permis de construire, aux plans de construction, pendant le suivi de chantier, jusqu’à la livraison. Nous sommes en relation avec des partenaires pour aider à la réalisation dans votre projet, tels que courtiers en crédit immobilier, géomètres, entreprises de construction, fournisseurs de produits du bâtiments ou fabricants de mobiliers qui prennent en compte nos précédents projets réalisés.