REHABILITER & TRANSFORMER UNE MAISON EN IMMEUBLE DE RAPPORT

Les avantages de la division en plusieurs lots

Rénover une maison ou un bâtiment pour le diviser en plusieurs logements permet de mettre plusieurs biens à la location pour créer un immeuble de rapport, de revendre les logements de façon séparée ou encore de mixer les biens en ventes et locations pour adapter le financement du projet par exemple.

La création de plusieurs appartements répond également à une demande qui augmente pour des logements plus petits et fonctionnels, avec la hausse du prix de l’immobilier et la réduction de la taille des foyers. A surface égale, les revenus locatifs sont donc plus importants sur un bien divisé que sur un bien unique, les appartements plus petits correspondent  mieux à la demande actuelle, et ceci réduit la vacance locative et divise les risques de vacance ou d’impayé.

S’il demande un capital de départ minimum pour pouvoir démarrer le projet, la réhabilitation en immeuble de rapport est un investissement qui s’avère souvent très rentable.

Une gestion et rentabilité optimisées

Investir dans un immeuble pour le mettre en location, c’est mutualiser les opérations : tous les logements sont au même endroit, les frais de notaire et les missions d’architecture et les travaux sont réalisés en une seule fois.

Être mono-propriétaire, c’est à dire propriétaire de la totalité du bâtiment, vous laisse décisionnaire sur l’immeuble sans gestion de copropriété ou de syndic.

Le prix d’achat de l’immeuble est optimisé car  le prix au mètre carré est moins élevé pour les grandes surfaces. Le potentiel d’extension et de surélévation permet également de créer de la surface supplémentaire sur le bien. Un mètre carré construit est 3 à 5 fois moins cher qu’un mètre carré à l’achat en neuf.

Quels sont les aspects réglementaires du projet à vérifier?

Lorsque l’on achète un bien, il faut s’assurer qu’il ne fasse pas l’objet d’un arrêté de péril. Si un bien représente un danger structurel, la mairie engage une procédure de péril et impose au propriétaire de réaliser les travaux nécessaires pour garantir la stabilité et la sécurité du bien.

En fonction du type de projet il faudra demander une autorisation de travaux ou permis de construire à la mairie avant de réaliser le projet. Pour un projet ne traitant que sur l’intérieur du bâtiment et sur des appartements loués meublés pour de la location saisonnière, la demande d’autorisation de travaux est simplifiée et plus rapide. ( déclaration de travaux).

A partir du moment où l’on intervient sur les ouvertures du bâtiment, remplacement des menuiseries ou pour un changement de destination, une déclaration préalable est nécessaire.

Pour des travaux modifiants le volume du bâtiment et pour la création de nouveaux logements, un permis de construire est obligatoire.

S’assurer de la faisabilité et de la viabilité du projet

Pour garantir la faisabilité du projet, nous démarrons par un état des lieux précis du bien avant l’achat pour identifier les contraintes structurelles, l’état des réseaux d’électricité et d’eaux, l’état de la toiture, de la charpente et identifier s’il existe déjà une isolation thermique et phonique, et si des travaux de remise aux normes accessibilité et sécurité incendie sont nécessaires. Cette étude de diagnostic architecte  permet d’avoir une bonne connaissance du bien avant d’acheter ou de se lancer dans les travaux.

Deuxièmement, nous étudions le contexte réglementaire du projet. Une analyse fine du PLU (plan local d’urbanisme) permet de définir les possibilités architecturales sur la parcelle, de connaître la surface constructible maximale, de connaître les contraintes à prendre en compte en fonction des projets, comme l’obligation de créer des places de stationnement pour la création de logements indépendants par exemple.

Cette étude de faisabilité permet de définir les possibilités du projet et définir une enveloppe budgétaire pour l’achat et la réalisation des travaux. Le potentiel locatif est ensuite calculé en fonction des prix de loyer dans le quartier. Ces éléments définissent la durée de retour sur investissement et la viabilité du projet.

Quels types de travaux de réhabilitation réaliser ?

Les premiers travaux à réaliser sont les travaux de gros-œuvre, les éventuelles reprises de structure, ouverture de murs, de portes, de fenêtres. Les pièces de vie (chambres, séjour, …) doivent impérativement avoir une fenêtre sur l’extérieur, certaines chambres peuvent être en second jour mais une fenêtre est toujours à privilégier. 

Si le projet le nécessite, les travaux d’extension ou de surélévation sont également réalisés à ce moment-là. Il ne faut pas oublier les travaux de couverture et d’étanchéité des toitures et surtout ceux d’isolation pour réaliser une rénovation énergétique performante et améliorer le classement énergétique du bâtiment. Les locataires et futurs acquéreurs regardent de plus en plus attentivement ce dernier point.

Les travaux de second œuvre sont importants sur les projets de création d’immeubles de rapport car le cloisonnement réorganise toute la distribution des espaces et permet de garantir l’intimité entre les logements ( acoustique, réseaux techniques séparés). Chaque logement doit avoir un accès indépendant et à partir de l’espace commun. Une bonne organisation des espaces limite aussi les surfaces dédiées aux parties communes, qui ne sont pas rentables. Le travail sur les réseaux techniques, eaux, ventilation  et électricité, permet de rendre chaque logement indépendant et confortable.

Pour terminer, les travaux de finitions sont réalisés. En fonction du type de projet et du type d’espace,  il convient de choisir des matériaux adaptés, le public visé, le quartier, ainsi que le standing de l’immeuble détermine aussi le choix des matériaux qui seront plus ou moins nobles ou durables.

Quel que soit le standing du projet, il est tout de même conseillé d’utiliser des matériaux pérennes et faciles d’entretien. Un grès cérame d’entrée de gamme sera un peu plus cher qu’un sol pvc par exemple mais rendra le projet plus qualitatif et durable dans le temps.

L’agence Serero Architectes Dplg a réalisé plusieurs projets de création d’immeubles collectifs dans des bâtiments existants et reste disponible pour échanger sur votre projet.