Comment faire construire un immeuble ?

Construire un immeuble, c’est peut être une routine pour les promoteurs ou les architectes, mais beaucoup d’investisseurs n’osent pas franchir le pas… Et pourtant c’est plus simple que la rénovation compliquée et coûteuse des bâtiments anciens, les plans sont fonctionnels et optimisés, ils respectent les réglementations thermiques et d’accessibilité, et on peut même réaliser un immeuble à basse consommation d’énergie, voire à énergie positive !

Comment réaliser une opération de construction d’un immeuble neuf ? Quelques conseils à destination de ces investisseurs qui souhaitent franchir le pas et  réussir son projet en limitant ces risques. Ceci est réalisable, mais demande de suivre attentivement quelques règles que nous listons ici …

1- Lancez une étude de faisabilité ou une étude capacitaire dès que le terrain trouvé

La recherche du terrain peut être longue et fastidieuse mais les investisseurs recherchent tous la même chose, alors soyez inventifs !  Cherchez des terrains ou des localisations un petit peu différents afin d’avoir plus de liberté, et dans ce cas  les terrains ne sont pas si compliqués à trouver.

Mais il est  important de toujours lancer une étude de capacité ou de faisabilité pour la construction de votre immeuble avant ou au moment de vous faire l’offre d’achat du terrain à l’agent immobilier ou au propriétaire. Les architectes ont toutes les compétences, et sont capables en quelques jours de faire une étude prévisionnelle de la surface constructible sur le terrain et sur le nombre de logements envisageables. Attention les règles du plan local d’urbanisme (PLU)  sont complexes à comprendre, mais surtout leur interprétation peut prêter à des incompréhensions. 

Une étude de faisabilité permet de garantir la faisabilité et la viabilité de l’opération, d’un point de vue légal, nos architectes DPLG / HMONP étudieront les règles du PLU de votre bien en regardant les contraintes en termes de volumétrie, hauteurs, surfaces au sol, distances des limites séparatives et entre les bâtiments. L’analyse portera également sur les obligations du projet en places de stationnement, local vélo, entre autres. En plus de la faisabilité réglementaire, nous analyserons également la faisabilité économique avec une première estimation de l’enveloppe de travaux au regard des contraintes du site et de la nature du projet envisagé.

Nous sommes souvent contactés trop tard et certains clients ayant acheté trop vite ont sous-estimé les contraintes réglementaires qui impactent le budget de l’opération telle que la zone Architecte des bâtiments de France (ABF), les zones de carrières, les zones inondables qui contraignent le projet.Mais il y a aussi beaucoup de belles opportunités. Récemment beaucoup de villes en couronne urbaine ont modifié leurs règles de construction (PLU)  pour densifier et augmenter les hauteurs constructibles du centre ville ou de certains quartiers. Un terrain avec un simple pavillon va pouvoir être transformé en immeuble de logements collectifs.

Découvrez notre guide sur la création de logements collectifs.

2- Ne pas chercher systématiquement à construire le maximum !

Souvent, on peut améliorer la qualité du projet en diminuant simplement le nombre de m2 : moins de vis à vis, plus d’espaces libres, des espaces communs à partager ( laverie, salle de sport, ou salle de réunion,…)  sont autant de lieux supplémentaires qui viennent donner de la qualité  à votre projet.

D’autre part, construire moins diminue le coût global du projet sans forcément réduire la rentabilité de l’opération! Nous étudions ces points avec beaucoup d’attention.

3- Dessiner le projet avec l’architecte

Le travail de l’agence SERERO consiste à vous aiguiller sur les différentes options qui s’offrent à vous pour la création de votre bâtiment de logements collectifs. Nous concevons ensuite, le projet le plus adapté à ce choix, en créant la plus grande surface constructible en réponse à la réglementation qui s’applique.

Les distances avec les limites séparatives, les pentes de toiture, les surfaces minimales de jardin, le nombre de places de parking et éventuellement la création d’un ascenseur, sont autant de points cruciaux à étudier pour l’acceptation du projet par la mairie.

Il est important aussi de prévoir les accès, de réaliser la viabilisation du bâtiment en créant des zones de raccordement aux réseaux tels que compteur électrique, compteur d’eau et de gaz, réseaux informatiques.

4- Choisir les bonnes entreprises de travaux

Pour avoir des devis complets, il est indispensable de réaliser un cahier de plans complet du projet (dossier de consultation des entreprises ou DCE)

La qualité de ce dossier est cruciale au succès de l’opération. Choisissez un bon partenaire de conception, un architecte ou bureau d’étude spécialisé et surtout prenez le temps de lire intégralement les plans et descriptifs et de vérifier que tout est cohérent et qu’il n’y a pas d’oublis. La relecture croisée de ces documents est indispensable.

Nous conseillons de diviser le projet en plusieurs lots avec plusieurs entreprises, plutôt que de prendre une entreprise générale. Les compétences pour réaliser un immeuble sont très différentes et il vaut mieux diviser les rôles afin d’avoir un meilleur service et garantir que les entreprises sont dans leur champ de compétences.

Faire toujours 3 devis par lots et isoler la partie fondation / gros œuvre / maçonnerie à une entreprise qui a déjà réalisé des projets similaires. Choisir une entreprise de clos couvert pour les étanchéités, la toiture et éventuellement les fenêtres l’étanchéité à l’eau et à l’air du bâtiment. Cet élément est primordial pour les économies d’énergie.

5- Avant Travaux

L’agence SERERO réalisera les démarches administratives auprès du service d’urbanisme de votre commune pour l’obtention du certificat d’urbanisme nécessaire à la réalisation de votre projet : intervention d’un géomètre-expert, déclaration préalable, permis de construire, permis d’aménager ou permis valant division, en fonction de votre projet. Il est intéressant de savoir qu’un permis est valable 5 ans et est transmissible aux nouveaux acquéreurs, pour les terrains de grande superficie, une autorisation permettant de créer un immeuble de logements augmente donc considérablement la valeur d’un bien.

6- Le chantier

Les aléas font partie de tous les chantiers, l’important est de restez tranquille et anticipez au maximum les problèmes pour éviter les arrêts de chantier, et passez du temps à échanger avec les entreprises pour trouver collectivement les solutions aux problèmes rencontrés.

Un chantier c’est le plaisir de voir son projet se matérialiser et se concrétiser.

7-  Savoir terminer ces travaux

Paradoxalement, terminer les travaux est beaucoup plus compliqué que de les démarrer. Mettez en place à la fin des travaux une procédure de suivi des réserves et de toutes les tâches à finir, pointez cette liste aux entreprises toutes les semaines, sans perdre patience, et ne payez jamais l’intégralité des travaux sans avoir doublement vérifier les finitions et les travaux. L’architecte gère ce suivi de fin de travaux.

Louez ou vendez les biens dans un état complet et dans une propreté indiscutable. Ceci est le meilleur vecteur de confiance avec vos locataires ou les futurs utilisateurs de votre bâtiment.