FAQ – FOIRE AUX QUESTIONS SUR LE PERMIS DE CONSTRUIRE

7 juin 2022

Qu’est ce que le permis de construire ?

Le permis de construire, comme la déclaration préalable, est une autorisation administrative obligatoire pour réaliser des travaux ayant un impact visible sur le terrain. Les travaux de rénovation intérieure ne sont pas soumis à autorisation mais les constructions, extensions, surélévations, modifications de façade, de toiture et les changements de destination sont soumis à autorisation.

PHOTO AGENCE SERERO ARCHITECTES

Est-il obligatoire d’avoir une autorisation d’urbanisme pour réaliser ses travaux ?

Seuls les travaux de construction représentant moins de 5m2 de surface plancher peuvent être réalisés sans autorisation. Au-delà de cette surface, il est obligatoire d’obtenir à minima une déclaration préalable.

Les projets soumis au permis de construire sont:

  • Les constructions de maison de plus de 20m2 sur terrain nu
  • Les travaux d’agrandissement, d’extension, de surélévation créant plus de 40m2 de surface plancher dans les zones urbaines des communes couverte par un PLU
  • Les travaux d’agrandissement, d’extension, de surélévation créant plus de 20m2 de surface plancher dans les autres zones des communes couverte par un PLU, ainsi que les zones non couvertes par un PLU
  • Les changements de destination qui modifie la structure porteuse ou la façade du bâtiment

Quels sont les risques de construire sans autorisation ?

Au-delà de 5m2, une autorisation d’urbanisme est obligatoire, construire sans cette autorisation est une infraction au code de l’urbanisme vous exposant à l’arrêt immédiat des travaux, la démolition totale des constructions et à la mise en conformité, ainsi que le risque d’une amende allant jusqu’à 6.000€ /m2.

L’infraction peut être constatée dans les 10 ans après l’achèvement des travaux.

Il est possible de demander un permis de construire après travaux pour régulariser des travaux qui n’ont pas été autorisés. Il faut bien entendu que les travaux réalisés soient conformes aux réglementations.

Est-il obligatoire d’avoir recours à un architecte ?

La réglementation impose le recours à un architecte si, après travaux, le bâtiment à une surface plancher de plus de 150 m2. Cependant, il est vivement conseillé de faire appel à un architecte pour tout type de projet. Pour information, les autorisations demandent toujours de fournir des plans, des élévations et coupes du projet, avec des vues 3D insérées dans un contexte urbain, que l’architecte est rompus à produire avec rapidité et précision. Sa connaissance de la réglementation, sa vision de l’espace, ses connaissances techniques ainsi que son réseau d’artisans vous permettra de réaliser votre projet avec la plus grande qualité projet et avec un coût et un délai maîtrisé.

Combien coûte un permis de construire ?

Le dépôt du dossier de permis en Mairie est gratuit. Par contre, plusieurs études doivent être réalisées pour constituer un dossier complet de permis (voir question suivante) et l’architecte établira son devis pour une mission en fonction du type de projet et de sa complexité. Une fois le projet réalisé, la ville demandera le règlement d’une taxe d’aménagement calculée en fonction de l’échelle du projet et des travaux réalisés.

Quelles sont les démarches à réaliser pour déposer un permis ?

Il faut faire un relevé de l’existant ou du terrain, étudier et analyser les règles d’urbanisme sur votre parcelle, concevoir un projet en conséquence et réaliser un dossier de permis complet avec les  plans de l’existant, les plans du projet, les élévations des façades, les insertions d’une vue 3D du projet dans le site, ainsi que les formulaires Cerfa, la notice architecturale et la notice thermique (à faire calculer par un ingénieur thermicien).

Où doit-on déposer sa demande d’autorisation d’urbanisme ?

Les dossiers sont à déposer au service urbanisme de votre commune. Traditionnellement un dépôt papier du dossier en 5 exemplaires minimum. De plus en plus de communes proposent maintenant le dépôt numérique des dossiers de permis de construire mais ceci n’est toujours pas généralisé.

Quel est le délai d’obtention d’un permis ?

Le délai d’instruction est généralement de 3 mois pour un permis de construire et d’1 mois pour une déclaration préalable. Cependant, dans le mois qui suit le dépôt du dossier, la ville peut demander le dépôt d’éléments complémentaires au dossier. Dans ce cas, le délai d’instruction est suspendu et relancé à la date de réception des compléments. Dans la réalité du terrain, les services instructeurs sont souvent débordés et ont besoin de temps supplémentaire d’instruction. Ils peuvent parfois chercher des prétextes pour allonger les délais ( demande de compléments supplémentaires, retard de récépissé de réception du dossier, ou demande d’améliorer la lisibilité des plans). 
En cas de travaux suite à l’achat d’un nouveau bien, il est judicieux de démarrer les études du permis dès la signature de la promesse de vente, pour pouvoir démarrer les travaux dès la signature de l’acte de vente définitif.

Quelle est la validité d’un permis de construire ?

Un permis de construire est valable 3 ans renouvelable 2 fois 1 an. Si la demande de renouvellement est faite auprès du service urbanisme, un permis peut ainsi être valable pendant 5 ans. Si les travaux ne sont pas démarrés dans les 3 ans, le permis est automatiquement périmé.

Quelles sont les démarches à réaliser une fois le permis obtenu ?

Une fois le permis obtenu, il doit être affiché de façon visible sur la parcelle avec les informations relatives au projet. Son affichage déclenche le délai de recours des tiers de 2 mois. Il est préférable de faire constater par huissier le bon affichage du permis afin d’éviter toute contestation du permis en dehors de la période de recours.

Il est indispensable d’attendre la fin de la période de recours des tiers pour démarrer les travaux afin d’éviter de voir son permis contesté alors que les travaux sont déjà entamés.

Une demande de permis peut-elle être refusée ?

Le service d’urbanisme peut demander des pièces complémentaires ou des adaptations du projet pour le mettre en conformité ( on parle de prescriptions)  cela relance une nouvelle période de 3 mois d’instruction lors du dépôt des nouveaux éléments.

Si des modifications mineures ne permettent pas au permis de respecter les règles d’urbanisme, le permis est officiellement refusé, il faut donc reprendre le projet et refaire un nouveau dépôt. Il faut comprendre que la mairie ne porte pas de jugement esthétique ou personnel sur le projet. Par son accord, elle garantit plutôt la défense du projet en cas de recours des tiers.

Que faire en cas de refus de permis de construire ?

En cas de refus, il faut attentivement analyser les raisons du refus. Quels sont les points qui peuvent être mis à jour dans le projet sans en changer l’objectif? 

Si le refus porte sur des points importants, il faut revoir entièrement avec l’architecte. Il est possible de demander un  recours gracieux auprès de la Mairie mais il faut des arguments solides, le refus étant normalement fondé sur un non-respect de la réglementation et ces points ne sont pas négociables. Il est donc plus pertinent de modifier le projet pour le rendre conforme aux règles du PLU.

Peut-on modifier un permis après son obtention ?

Si des modifications interviennent pendant le chantier, il faut déposer un PCM (Permis de Construire Modificatif) pour régulariser ces changements. Les modifications doivent évidemment respecter les règles d’urbanisme sous peine de refus et d’obligation de démolition et de mise en conformité. Si les modifications sont mineures (déplacement d’une fenêtre, ajustement du projet à la parcelle exacte,…) le PCM peut être réalisé en fin de chantier afin de régulariser toutes modifications en une seule fois.

Peut-on annuler un permis de construire ?

Un permis délivré ou en cours d’instruction peut être annulé, il suffit au demandeur d’en informer le service urbanisme, sans justification à apporter.

Contactez-nous pour plus d’informations détaillées et obtenir un devis pour votre projet de permis.

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