COMMENT FAIRE UNE SURÉLÉVATION DE MAISON ?

La surélévation est une opération qui consiste à réaliser une extension en hauteur, rehausser la toiture d’un bâtiment ou d’une maison et à augmenter la surface habitable d’un bien immobilier. D’une manière plus générale, on peut ajouter plusieurs étages à un bâtiment existant en se posant sur une structure déjà en place. C’est un moyen efficace de créer des mètres carrés supplémentaires  en évitant de s’étendre sur davantage de terrain. Quelles sont les réglementations pour réaliser une surélévation ? A qui s’adresser pour les travaux? Quel type de matériau de construction choisir ? Avec ce guide, vous aurez toutes les clés pour comprendre et surélever votre maison ou réaliser une surélévation de bâtiment.

La surélévation, pour quoi faire ?

Avant la loi ALUR de mars 2014, les Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) disposaient d’un Coefficient d’Occupation du Sol (COS). À Paris, celui-ci était de 3, pour 1 m2 de sol, 3 m2 de construction étaient autorisés. Depuis le vote de cette loi, ce coefficient a été supprimé. Il est donc possible d’obtenir de nouveaux droits de construction sur sa parcelle. Cela permet d’ajouter 1 à 5 niveaux supplémentaires et de créer des logements supplémentaires à l’intérieur des centres villes et du Grand Paris notamment, mais également dans les communes avoisinantes. À Paris, près de 20% des bâtiments seraient concernés. 

L’intérêt de la surélévation réside dans l’ajout de surfaces habitables sans avoir à acheter un nouveau terrain. C’est donc un investissement moindre avec une plus-value plus élevée. Ainsi, il vous est possible d’ajouter un étage à un bâtiment, d’y réaliser un ou plusieurs appartements, que vous pouvez vendre ou mettre en location. À Paris, où le prix du mètre carré dépasse les 10 000€, c’est une opération très intéressante ! Y compris dans les villes périphériques !

Les différentes étapes pour surélever un immeuble ou une maison

Pour savoir si votre bâtiment peut être surélevé, il faut consulter le PLU afin de déterminer si ce dernier atteint déjà la hauteur limite de construction. Si ce n’est pas le cas et que la hauteur est suffisante pour y construire un niveau supplémentaire, alors votre bâtiment peut potentiellement être surélevé. La lecture du PLU est fastidieuse et complexe. Ce document est dense (plusieurs centaines de pages à Paris), comprenant de nombreux articles et exceptions d’urbanisme. Il est conseillé de recourir à un architecte pour cette étude de faisabilité, car il est expert dans la compréhension de ce type de document. Un architecte sera capable de déduire de ces textes, les règles qui vous concernent et de vous réaliser une esquisse du projet.

Une fois cette première étape réalisée, il sera nécessaire de rencontrer les services d’urbanisme, de protection du patrimoine ainsi que les Architectes des Bâtiments de France (voir article ABF). En effet, l’ensemble de ces acteurs proposent des préconisations qu’il faudra suivre et qui peuvent grandement influencer la rentabilité ou la faisabilité de votre projet d’extension ou de surélévation. Il sera ensuite possible de déposer un permis de construire.

Les différentes techniques de surélévation

La structure des immeubles est bien souvent capable de supporter un poids supplémentaire. En utilisant des constructions en ossatures légères comme le bois ou l’acier, le poids ajouté est minime comparé à une maçonnerie classique. Cela permet également de réduire le temps de chantier, d’avoir moins de nuisances lors des travaux de construction. Il est possible d’avoir recours à la préfabrication. Les modules sont alors construits en usine, transportés sur site et assemblés directement sur votre toiture. En créant de nouveaux logements, il sera indispensable de respecter les nouvelles normes en matière d’isolation et de performance thermique notamment (RE 2020).

Surélever ? À quel prix ?

Le coût de construction d’une surélévation se révèle très intéressant, que ce soit pour une recherche de plus-value sur la construction ou bien pour agrandir la surface de son appartement à moindre coût. Le prix de construction au m2 se situe aux alentours de 2 000 € / m2. Ce prix peut monter jusqu’à 4 000 € /m2 lors d’opération complexe, de rénovation plus importante ou de finition haut de gamme. En reprenant les prix de ventes pratiqué à Paris, soit 10 000 € / m2, la plus-value atteint 6 000 à 8 000 € / m2 ! L’économie lors de travaux d’agrandissement d’un appartement est également intéressante comparée à l’achat d’un nouveau logement.

Votre permis de construire en poche, il reste une dernière étape, purger le projet de tous les recours des voisins ( recours des tiers) que peut engendrer la surélévation. En effet, certains de vos voisins peuvent être lésés : vue directe sur leur appartement, création d’ombre et donc perte de luminosité, vis-à-vis marqué, perte de valeur de leur appartement (surtout si celui-ci était au dernier étage), qu’il faudra négocier ou imposer. D’autre part, le projet peut soulever des jalousies, des inquiétudes ou souvent des incompréhensions, qui doivent être étudiés et anticipés et qui sont autant de sujets qui peuvent venir compliquer votre projet de surélévation. 

Néanmoins, ces problèmes sont solvables. L’agence SERERO Architectes a récemment réalisé plusieurs projets de  surélévations en région Parisienne, à Cachan, Villejuif, Arcueil, Charenton-le-Pont, Sceaux, Orsay, Bagneux, Neuilly, Saint Cloud, Suresnes ou Rueil Malmaison  ainsi qu’à Paris Intra Muros dans le 16ème, 17ème, 12^ème , 14ème et le 15^ème arrondissement.
Contactez-nous pour échanger sur votre projet de surélévation de maison ou d’immeuble et obtenir un devis pour votre projet.