Construire un immeuble de rapport FAQ – (Foire aux questions)

1 – Qu’est ce qu’un immeuble de rapport ?

Un immeuble de rapport, ou immeuble de logements collectifs,  est un immeuble détenu par un seul propriétaire, avec plusieurs logements proposés à la location, il est également appelé immeuble à loyers.

2 – Pourquoi investir dans la construction d’un immeuble de rapport ?

Investir dans un immeuble de rapport permet de réduire les frais par rapport à l’investissement dans plusieurs logements. Le prix au mètre carré est plus intéressant que sur des logements de petites tailles, ou sur un nombre de logements réduit. Les frais de notaire, les travaux, les impôts, les frais de syndic sont également moins importants pour chaque logement car ils sont mutualisés sur une surface de construction plus grande.

Être propriétaire de la totalité du bâtiment permet de choisir le nombre et la surface des logements mis en location et d’adapter le projet à la demande précise des futurs acquéreurs ou locataires pour réduire les vacances locatives et améliorer le rendement locatif.

3 – Comment construire un immeuble de rapport ?

Pour construire un immeuble de rapport, il faut tout d’abord identifier la parcelle ou le bâtiment qui se prête à ce type de projet : maison, immeuble, ancien atelier, entre autres. Mais aussi voir le coût du projet, de l’achat du terrain et le coût de travaux, déterminer la surface constructible maximum et ainsi le nombre et la surface des logements.

Le rapport entre le coût du projet et le revenu locatif permet d’estimer la rentabilité. L’agence Serero Architectes réalise des études de faisabilité pour des promoteurs, des investisseurs ou un simple acquéreur, afin de leur donner précisément les éléments (avantages, contraintes et coût) pour les aider dans leur prise de décision et estimer précisément le coût global du projet et les prix de location des appartements ou de revente des lots.

4 – Combien coûte la construction d’un immeuble de rapport ?

La méthode pour estimer les coûts de construction est plus au moins identique pour tous les bâtiments. Chaque poste ou lot de travaux est estimé en fonction des surfaces, des choix de matériaux, des temps de mise en œuvre, de la technicité du travail nécessaire ou du niveau de finition exigé. A partir de ces éléments nous consolidons un prix global du projet, que nous pouvons ensuite transformer en un prix-ratio par m2.

 A titre d’information, nous donnons ici les ratios de prix que nous avons obtenus sur des chantiers récents, en fonction du type de travaux. Retrouvez plus de détails sur notre guide Comment évaluer son budget travaux ?

Prix par m2 en réhabilitation ou rénovation: 

• 500 à 900€ / m2 pour une rénovation intérieure,  rafraîchissement, sans travaux de maçonnerie ou travaux d’électricité ou plomberie.
• 1.000 à 1400 € / m2 pour une rénovation complète avec des matériaux et finition standard, et sans travaux sur la structure du bâtiment
• 1.500 à 1900  € / m2 pour une rénovation lourde avec travaux de structure (comme une ouverture de mur porteur par exemple)

En construction neuve

• 1.500 à 2 200 € / m2 pour de la construction sur terrain vierge
• 2.000 à 3000  € / m2 pour de la construction en surélévation sur un bâtiment existant

5 – Quelles sont les prestations d’un architecte nécessaire pour construire un  immeuble de rapport ?

L’architecte vous apporte son expertise architecturale et technique sur le projet et son expérience de projets similaires. Il dessine le projet pour respecter les réglementations urbaines et constructives. Il organise les plans et le projet, pour optimiser les surfaces et pour fluidifier les espaces intérieurs. Il positionne les éléments de structure et dessine des espaces rationnels et cohérents pour la construction simple et efficace du bâtiment par les entreprises de travaux. Il apporte un maximum de confort aux usagers par son projet.

6 – Comment trouver un architecte pour un immeuble de rapport ?

Les agences, telle que Serero Architectes, ayant déjà réalisé de nombreux projets de ce type connaissent les points clés, que ce soit administrativement ou techniquement pour mener à bien votre projet.

Dans le choix du maître d’œuvre (c’est-à-dire de l’architecte), il faut évaluer les délais nécessaires d’étude, l’expérience de l’agence, la méthode ou l’approche proposée par l’architecte pour le projet, les outils ou logiciels utilisés par l’agence pour produire une maquette numérique complète du projet et la partager avec tous les intervenants du projet.

7 – Où trouver du conseil pour la construction d’un immeuble de rapport ?

Dans notre rubrique « guides« ,  nous avons rédigé plusieurs articles sur le sujet et publions régulièrement des nouveaux contenus, au fil de nos expériences. Vous pouvez également nous contacter pour vous accompagner sur une étude de faisabilité de votre projet de construction d’immeuble de rapport.

8 – Quel budget pour la construction d’un immeuble de rapport ?

En plus du budget construction (voir question 4), il faut intégrer le prix d’achat du bien, les frais d’enregistrement du bien (souvent appelés « frais de notaires »), les diagnostics réglementaires avant travaux  et  les honoraires architectes et d’ingénierie (électricité, structure, chauffage et ventilation,…)

9 – Quelle rentabilité pour la construction d’un immeuble de rapport ?

La rentabilité est très variable et propre à chaque projet. L’idéal est d’investir sur des biens dans des quartiers qui vont devenir attractifs dans le futur, suite à l’ouverture d’une ligne de transport par exemple. Il est important d’anticiper la demande et d’estimer le potentiel locatif du secteur. Les projets dans les quartiers où le marché de l’immobilier est déjà très haut sont plus longs à trouver et surtout plus longs à rentabiliser.

Une étude de faisabilité permet d’avoir une meilleure visibilité sur le potentiel d’un bien,  de pouvoir se positionner sur un investissement et d’établir un décompte précis des revenus locatifs ou de la plus-value revente réalisée sur le projet une fois terminé.