Réhabilitation immeuble locatif – FAQ (Foire aux questions)

1 – Une réhabilitation d’immeuble locatif, qu’est ce que c’est ?

Dans une réhabilitation d’immeuble, on réalise des travaux de modernisation de l’immeuble, de mise aux normes architecturales et techniques, de réorganisation des espaces intérieurs et des logements avant la mise en location. Ces travaux de rénovation peuvent être accompagnés d’extension ou de surélévation du bâtiment existant.

2 – Comment réhabiliter un immeuble locatif ?

Au démarrage d’un projet de réhabilitation d’un immeuble locatif, le propriétaire est souvent noyé par le nombre de points à traiter, par les responsabilités qui lui incombe et il n’est pas toujours facile de définir les priorités du projet.

Pour nous, la première priorité est de garantir la sécurité des personnes notamment au regard du risque d’incendie : Évacuation des personnes, alarmes, ouverture des issues de secours, désenfumage des circulations verticales, balisage des cheminement de secours. La sécurité incendie est le premier sujet à considérer. Les règles évoluent régulièrement et le bâtiment doit être le plus à jour sur ce sujet.

Ensuite, il faut étudier la sécurité des personnes;  la hauteur des garde-corps, l’entretien des portes et des fenêtres qui peuvent être dangereuses, l’état des façades et les risques éventuels de chutes d’éléments du bâtiment dans la rue ou dans la cour, l’état des toitures et des édicules (antennes, tuiles, caillebotis d’accès, frontons, tôles de zinc…)

Puis, la ventilation des logements et de tous les locaux, pour la bonne santé des utilisateurs. La ventilation naturelle des espaces doit être mise en avant, les VMC entretenus (vérification des bouches et des ventilateurs, entretiens des gaines et canalisations pour enlever poussières, bouchons ou tout autre problème qu’il peut y avoir sur le réseau.)

Pour améliorer les performances énergétiques du bâtiment et améliorer le confort des usagers, des travaux d’isolation thermique ( extérieure ou intérieure) ou encore de modification du système de chauffage peuvent être réalisés.

Des travaux de cloisonnement et de distribution des espaces et des logements sont également souvent nécessaires pour que le projet fonctionne.

3 – Pourquoi réhabiliter un immeuble locatif ?

La réhabilitation locative va permettre au propriétaire d’adapter le bien à la meilleure configuration possible en fonction du bâtiment existant, de la situation du bien et du public visé, afin de limiter la vacance locative et d’augmenter la rentabilité du bâtiment. Elle permet aussi d’améliorer le classement énergétique d’un immeuble. Sur plusieurs de nos projets de réhabilitation, nous avons pu faire passer des diagnostics énergétiques d’immeuble d’un classement F à un A après travaux.

4 – Combien coûte une réhabilitation d’immeuble locatif ?

Chaque projet est différent et dépend de la quantité de travaux à réaliser. Un simple rafraichissement ne coûtera pas le prix d’une surélévation de 2 étages avec rénovation complète du bâtiment existant. Une étude de faisabilité vous permettra de connaître l’enveloppe budgétaire de votre projet et le potentiel locatif de votre bien, afin de définir l’amortissement et le retour sur investissement de votre bien.

Vous pouvez utiliser ces ratios pour une première estimation grossière de votre projet :

Prix par m2 en réhabilitation ou rénovation: 

• 500 à 900€ / m2 pour une rénovation intérieure,  rafraîchissement, sans travaux de maçonnerie ou travaux d’électricité ou plomberie.
• 1.000 à 1.400 € / m2 pour une rénovation complète avec des matériaux et finition standard, et sans travaux sur la structure du bâtiment
• 1.500 à 1.900  € / m2 pour une rénovation lourde avec travaux de structure (comme une ouverture de mur porteur par exemple)

Vous retrouverez plus d’informations sur notre guide comment estimer son budget travaux

5 – A qui faire appel pour une réhabilitation d’immeuble locatif ?

Faire appel à une agence d’architecture pour votre projet vous permet d’être accompagné sur l’analyse des  réglementations qui s’appliquent, la mise aux normes ainsi que sur l’optimisation des espaces, le dépôt des permis de travaux et autorisations administratives. Une agence comme Serero Architectes vous apporte également son expertise, pour le choix et la coordination avec les entreprises et la maîtrise du budget et des délais. Si les locataires restent présents dans l’immeuble pendant les travaux, nous parlons de travaux en site occupé. L’architecte coordonne alors le planning et le déplacement éventuel des locataires pendant les travaux.

6 – Quelles sont les prestations d’une agence d’architecture immeuble locatif ?

L’architecte vous apporte son expertise architecturale, technique et énergétique sur le projet et son expérience de projets similaires. Il dessine le projet pour respecter les réglementations urbaines et constructives. Il organise les plans et le projet, pour optimiser les surfaces et pour fluidifier les espaces intérieurs. Il positionne les éléments de structure et dessine des espaces rationnels et cohérents pour la construction simple et efficace du bâtiment par les entreprises de travaux. Il apporte un maximum de confort aux usagers par son projet.

7 – Quelles alternatives à une réhabilitation d’immeuble locatif ?

Les travaux de réhabilitation peuvent coûter cher. Il est souvent possible dans le cadre du projet de réhabilitation de trouver des pistes pour rentabiliser les travaux :

1. réhausse des combles pour créer des appartements supplémentaires
2. création de surélévation, ou d’extension de l’immeuble
3. ajout de velux en toiture, de lucarne de toiture ou de chien-assis
4. gain de surface par transformation de locaux non utilisés comme locaux de rangements
5. sanitaires sur les paliers
6. édicules techniques de toiture…

Beaucoup d’options permettent de donner de la valeur à l’immeuble d’un montant égal ou supérieur au coût des travaux engagés.

Comme alternative à la réhabilitation d’un immeuble de rapport, il est intéressant de se pencher sur la réhabilitation pour la création d’un immeuble de coliving. D’une part, la location en coliving permet souvent d’obtenir une meilleure rentabilité locative par rapport à un logement classique et d’autre part, la réglementation est simplifiée par rapport un immeuble locatif, pas d’obligation de créer de nouveaux lots avec obligation de dépôt de permis, pas d’obligation de création de nouvelles places de stationnement, entre autres. La réglementation est la même que pour une maison individuelle. Voir notre guide sur le coliving.