Permis de construire ou déclaration préalable de travaux ?

Lorsque l’on envisage la construction de son futur habitat, ou que l’on prépare une surélévation, une extension de sa maison ou une réhabilitation de bâtiment, la question de l’autorisation administrative du projet se pose. Les délais sont parfois longs et les pièces à fournir nombreuses : Quel  formulaire CERFA choisir pour sa demande ? Quelles  sont les pièces à fournir (écrites et  graphiques) et comment les préparer ? Comment  décoder le langage singulier de cette procédure, quels sont les délais d’instruction?

Nous vous aidons dans cet article à y voir plus clair sur ces démarches et obtenir votre permis de construire.

Qu’est-ce qu’un permis de construire ? Quelle est la différence avec une déclaration préalable ?

Les permis de construire (PC) et les déclarations préalables de travaux (DP) sont des autorisations administratives indispensables pour  la réalisation de travaux dès qu’ils ont un impact sur ce qui est visible sur votre terrain (modification de façade, de toiture, création d’un nouveau bâtiment, ou  changement d’usage). Le but de cette procédure est de vérifier la conformité du projet aux règles d’urbanisme en vigueur et de protéger les riverains de projets qui ne seraient pas adaptés au quartier. 

Selon la nature de votre projet, le dossier administratif à remplir est différent. Au delà de 20m2 de création de surface, il faut déposer un dossier PC, en dessous de cette surface une simple déclaration préalable de travaux est suffisante. Une DP est aussi demandée  pour tous travaux de rénovation, d’isolation thermique ou de modification de façade sans création de m2 supplémentaires.  

Le recours à un architecte est obligatoire  si la superficie construite ou modifiée est supérieure ou égale à 150 m2, mais en pratique, beaucoup de dossiers de déclaration préalable de travaux sont refusés s’ils n’intègrent pas des plans précis du projet avec des vues de l’insertion du projet dans le contexte et le paysage urbain environnant. Si ces vues ne correspondent pas à ce qui sera réalisé, ceci peut faire l’objet de recours de la part des voisins et bloquer pendant des années l’obtention de la conformité de fin de travaux délivrée par le service urbanisme de la ville (visite de vérification des travaux par les services de la ville faite en fin de chantier).

Quels sont les pièces nécessaires pour déposer un permis de construire ?

Ce dossier est constitué de plusieurs pièces :

• Un formulaire administratif CERFA correspondant à la nature des travaux,
• Un plan masse montrant les altimétries des toitures et des espaces extérieurs et le raccordement aux réseaux urbains.
• Un cahier de plans comprenant les dessins des constructions et travaux projetés,
• Une notice architecturale du projet, 
• Attestation de conformité à la réglementation thermique, avec le calcul thermique,
• L’insertion du projet dans son contexte (Rendus 3D du futur projet avec insertion dans son contexte)

Le nombre de documents à fournir dépend de la nature des travaux. Le dépôt du dossier se fait soit sur une plateforme numérique certifiée par un compte professionnel, soit sur RDV en mairie, en plusieurs exemplaires en fonction du type de CERFA et du nombre de services concernés par les travaux. En effet, si votre projet se trouve dans les abords d’un monument historique ( classé ou inscrit)  (Voir article ABF), votre demande sera aussi examinée par un Architecte des Bâtiments de France.

Quel est le délai d’instruction d’un permis de construire ?

 Le délai d’instruction de votre demande est généralement de 1 mois pour la DP et 2 mois pour le PC, mais de nombreuses situations prolongent automatiquement ces délais (Secteur ABF, Grandes villes, Zones inondables PPRI, proximité de parcs naturels classés,….) qui peuvent courir ainsi de 3 à 6 mois. Il est aussi fréquent, de recevoir sous 1 mois des demandes de précisions ou de compléments du service instructeur. Ces demandes automatiquement gèlent le délai d’instruction qui est repris à zéro lors de la réception (et seulement) des pièces demandées. 

• Pour un permis de construire, le délai est de deux mois pour une maison individuelle, trois mois pour les autres types de projets. 
• Pour une déclaration préalable de travaux, le délai est d’un mois.
• Un mois supplémentaire est ajouté si votre projet se situe dans le périmètre d’un monument historique. 

Une fois obtenu, un PC ou une DP sont valables 2 ans. Cette durée peut être prorogée de deux fois 1 an si nécessaire. 

Un architecte pour votre permis de construire

Le recours à un architecte DPLG / HMONP pour établir un dossier de permis de construire représente bien plus que la réalisation d’un dossier administratif : il est la personne capable de vous accompagner dans la conception de votre projet jusqu’à sa réalisation. En confiant votre projet à un architecte, vous vous assurez les services d’un professionnel qualifié et reconnu de la conception et de la construction, inscrit à l’Ordre des Architectes. Il engage sa responsabilité et sa déontologie dans la réalisation de votre projet.

Les particuliers rencontrent souvent les problèmes suivants lors du dépôt de   : 

• La lecture du PLU s’avère complexe pour des personnes non initiées, le vocabulaire employé y est précis et les notions évoquées peuvent paraître abstraites,
• Le CERFA d’un permis de construire comporte une vingtaine de page d’options et de données à déclarer qu’il est nécessaire de remplir correctement, 
• Il sera nécessaire de dessiner de nombreuses pièces graphiques, selon les codes de représentation en vigueur.

Le permis de construire est souvent vu comme l’objectif principal lors d’un projet. Pourtant, ce n’est qu’une étape administrative qui a pour but de vérifier la conformité de votre projet avec les règles d’urbanisme en vigueur, aboutissant à une autorisation de construire ou non. Avant de déposer une demande d’autorisation de travaux, il est nécessaire d’établir le projet. Ce travail passe par la réalisation d’une esquisse (ESQ), puis d’un avant-projet sommaire (APS) et détaillé (APD) avant de pouvoir constituer un dossier de permis de construire. 

Confier votre projet à SERERO Architectes

L’agence SERERO Architectes a déjà réalisé plus de 200 projets : équipements publics, immeubles privés, logements collectifs, appartements, bureaux, co-living, co-working, maison individuelle, extension, surélévation, hôtels, restaurants, magasins, etc. Le savoir-faire de l’agence en matière d’autorisation administrative vous permet d’avoir un service adapté à votre projet. Nous déterminons quel dossier administratif et architectural est nécessaire en fonction de vos besoins, et nous occupons de la réalisation de celui-ci. Nous dialoguons avec les services d’urbanisme et les Architectes des Bâtiments de France en amont du dépôt. Nous les rencontrons si besoin pour leur exposer le projet afin d’être sûr de la conformité du projet au moment de la demande administrative.

Notre expérience et nos compétences nous permettent d’obtenir un permis de construire, même dans des contextes réglementaires complexes ( Zone PPRI, zone ABF, ERP, Sécurité incendie, intégration dans un contexte urbain singulier,…). Nous avons rénové l’Immeuble Saint-Jean, situé face à la Basilique Saint-Denis, nous avons également construit la médiathèque de Saint-Hilaire, bâtiment contemporain juxtaposé à une église classée MH également. Nous sommes en mesure d’établir un dialogue constructif avec les ABF et les services d’urbanisme pour mener à bien votre projet.

Contactez-nous pour obtenir votre permis de construire.