QUELLES SONT LES ÉTAPES D’UN PROJET DE RÉHABILITATION / RÉNOVATION ?

Lorsqu’on démarre un projet de réhabilitation ou de rénovation, il est facile de se retrouver débordé par le nombre de tâches à réaliser, le nombre de décisions à prendre. Que ce soit pour une maison, un immeuble de logements ou de bureaux, nous donnons ici les principales étapes à respecter pour la bonne réussite du projet.

Découvrez notre guide d’explication des différences entre réhabilitation, rénovation et restauration.

1 DÉFINIR LES OBJECTIFS DU PROJET ET SA FAISABILITE

La première étape est de définir précisément l’objectif du projet de réhabilitation et d’identifier les priorités. Si l’enveloppe budgétaire ne permet pas de réaliser tous les travaux, il faut déterminer ceux qui sont indispensables et ceux qui peuvent être réalisés dans un deuxième temps ou reportés. Prioriser d’abord les travaux sur l’étanchéité du bâtiment, sur sa structure s’il a subi des désordres, ou sur son isolation thermique et acoustique, ou sur la bonne ventilation intérieure des espaces. Il faut lister et classer les travaux indispensables et les travaux esthétiques.

2 ANALYSE DE L’EXISTANT – LE DIAGNOSTIC

Ensuite, il faut réaliser une analyse détaillée de l’existant, le diagnostic, avec une étude de faisabilité. Lors de cette étape, nous allons commencer par regarder la réglementation appliquée sur le bâtiment et identifier toutes les contraintes réglementaires, notamment en cas de modification du volume de construction, hauteurs maximales,  emprise au sol, retraits avec les limites séparatives, entre autres. 

Si le volume existant est conservé, il faut tout de même identifier les contraintes réglementaires au sujet du traitement des façades, des menuiseries extérieures, de la possibilité de créer ou de diviser le bâtiment en plusieurs lots séparés, si nécessaire au projet.

Une fois les contraintes réglementaires analysées, il convient d’analyser les contraintes du bâtiment, structurelles notamment, identifier les murs porteurs, les différentes charges et intégrer au projet des reprises de structures si nécessaire. 

Analyser l’état de l’existant, en particulier le bon état de la toiture et de son étanchéité, son classement énergétique,  identifier ce qui peut être conservé, réseau électrique, réseau d’eau, revêtement de sols, de murs, et ce qui doit impérativement mis aux normes suite au changement des réglementations techniques…

Une bonne connaissance et un bon diagnostic de l’ouvrage existant et des possibilités du site sont fondamentales pour la réussite du projet.

3 ESQUISSE ET CONCEPTION DU PROJET

La bonne connaissance des demandes du client et des besoins des utilisateurs, de la réglementation et du bâtiment existant permet de dessiner le projet en tenant compte de tous ces paramètres. Une ou deux esquisses du projet sont dessinées par l’architecte avec une estimation de l’enveloppe budgétaire des travaux.

Le projet est ensuite affiné suivant les échanges avec l’architecte afin d’obtenir la version finale. A cette étape le projet est dessiné en détail, accompagné d’un cahier des charges qui est envoyé aux entreprises pour le chiffrage des travaux. Les entreprises sont alors choisies en fonction de leur capacité à mener à bien le projet et en fonction de leur coût.

4 PERMIS DE CONSTRUIRE  ET DÉMARCHES ADMINISTRATIVES

Dès que le projet général est décidé, l’architecte dplg procède au dépôt de permis de construire, auprès de la mairie en respectant les règles d’urbanisme définie par le PLU ( plan local d’urbanisme), ou par le PLUI ( plan local d’urbanisme intercommunal) si plusieurs villes sont regroupées au sein d’une même entité intercommunale.

Découvrez notre guide sur les Permis de construire.

Le projet est aussi envoyé en parallèle aux entreprises de travaux pour chiffrage, afin de pouvoir rapidement confirmer le budget de l’opération et éventuellement ajuster le projet en cas de dépassement de budget.

Si un planning prévisionnel avait été établi en amont, c’est une fois les entreprises sélectionnées que le planning de travaux est défini en fonction de l’intervention de chacun des corps de métier.

Le budget définitif est également défini. Pour les travaux de rénovation, il est important de conserver 5 à 10% de marge de son budget pour pallier les éventuels aléas de chantier. En effet, lors de travaux de réhabilitation ou de rénovation des découvertes ou surprises peuvent apparaître (éléments non visibles ou détectables en phase diagnostic) lors de la dépose de l’existant ( poteau de structure, gaine techniques, finition à reprendre,…)

Découvrez notre guide Comment évaluer son budget travaux ?

5 CONSTRUCTION ET RÉALISATION DES TRAVAUX

Après avoir obtenu l’autorisation de travaux, les travaux peuvent commencer. 

Le chantier démarre par les travaux de gros œuvre, tout d’abord la démolition et la dépose de tous les éléments qui ne seront pas conservés pour réaliser les travaux. Il peut s’agir de murs, de cloisons, de la toiture, des menuiseries extérieures et intérieures ou encore des revêtements de sols ainsi que les équipements techniques ou sanitaires ( un chauffe-eau ou une baignoire). C’est lors de la dépose que peuvent apparaître de nouvelles contraintes qui ne pouvaient pas être anticipées lors du diagnostic initial; il faut alors ajuster ou modifier le projet en conséquence.

Les travaux de gros œuvre comprennent les travaux de terrassement,  fondations,  reprise de structure, l’élévation des murs ou encore la reprise ou la construction de la charpente.

Ensuite, lorsque le bâtiment est hors d’eau et hors d’air, sont réalisés les travaux de second œuvre, cloisonnements, plomberie, électricité, pose des revêtements de sols.
Pour finir, les travaux de finition, mise en peinture, pose des revêtements muraux, pose des cuisines et salles de bains notamment, pose des accessoires de décoration intérieure.

6 ACHÈVEMENT DES TRAVAUX,  RÉCEPTION ET RÉSERVES

Sur un chantier, le plus difficile est souvent de finaliser les travaux en totalité. C’est à l’architecte de suivre et de vérifier que tous les travaux sont terminés et conformes au devis initial et aux règles de l’art. Lors de la phase de réception des travaux, il réalise la liste des réserves ( la liste des tâches à terminer) auprès des entreprises ( par exemple: les  reprises de peinture, la pose de plinthes manquantes, etc.) L’entreprise a alors un délai supplémentaire pour finaliser ses ouvrages ( généralement 2 à 3 semaines maximum). Le dernier règlement de l’entreprise est suspendu jusqu’à la levée complète de toutes les réserves.  Il est important de bien veiller à ce que ces réserves soient levées avant le départ des entreprises.

Contactez-nous pour échanger sur votre projet de rénovation ou de réhabilitation et solliciter nos services pour votre projet.